科目別の傾向と対策 その2権利関係

宅建業法と並ぶメイン科目! 念入りに対策を

権利及び権利の変動といわれる科目で、宅建業法と並んで16問も出題される重要な科目です。内容は主に民法、借地借家法、区分所有法、不動産登記法の4つに分けることができます。
特筆すべきは、毎年必ず民法から10~12問も出題されていることでしょう。民法は難しい項目ではありますが、しっかりマークする必要があります。
ついで、借地借家法からは2問、不動産登記法からは1~2問、区分所有法からは出題されない年と1問出題される年とがあるようです。
それでは、この科目に含まれる4つの法律について分析してみましょう。

①民法
土地や建物を売買したり貸借したりという、契約事項について定めている法律です。民法は、基本理論(総則)と物権、債権、相続から成り立っています。
民法の基本理論からは、制限行為能力者(未成年者、成年被後見人、被保佐人、被補助人)、代理、時効の項目からよく出題されているようです。
特に代理の項目からは、頻繁に出題されますので要チェックです。

②借地借家法
借地については、借地権の存続期間、更新後の機関、正当の事由、建物の再築による期間の延長、自己借地権、定期借地権などが重要項目となります。
借家ついては、正当な自由と定期建物賃貸借などが重要です。また、同じ借主の立場を保護する規定でありながら、借地に関する規定と比較して、存続期間や譲渡転貸について違いがあるところに注意しておくとよいと思います。

③区分所有法
区分所有法は、マンションなどの集合住宅を対象とした法律。マンションなどでは、一戸建てと違って権利関係が複雑ですし、多くの人が共同生活をすることになります。これらの複雑な権利関係を明確にし、共同生活がうまくいくように定められたのが、区分所有法というわけです。
翌出題されるのは、共用部分、敷地利用権、建て替え及び集会の項目からよく出題されているようです。

④不動産登記法
所有権や地上権などの物権は、登記をしないとその権利を主張できないことになっており、その登記をするための手続きなどに関する法律が不動産登記法です。不動産登記法の中からは、登記簿、登記手続き、登記の効力と順位、仮登記の項目からよく出題されています。

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